Bevezetik az építményi jogot az ingatlanokra

Új jogintézmény, az építményi jog bevezetését tervezi az ingatlanokra a Gazdaságfejlesztési Minisztérium. A törvénytervezete alapján a Polgári Törvénykönyben részletesen szabályozandó, a tulajdoni lapra is felkerülő építményi jogra zálogjogot lehet bejegyezni, így hitelbiztosíték is lehet – derül ki az Ingatlannet.hu összefoglalójából. Az indoklása szerint ezzel például a naperőművek megvalósulását akarja támogatni a minisztérium, de koncesszióknál is jól jöhet majd ez a beruházásokhoz.

Társadalmi egyeztetésre bocsátotta a Gazdaságfejlesztési Minisztérium az “egyes törvényeknek a gazdaság versenyképességének növelése érdekében történő módosításáról” szóló jogszabálytervezetét. Ebben sok törvény módosítására tesz javaslatot, de ezek közül kiemelkedik az építményi jog Polgári törvénykönyben (Ptk.) történő szabályozása. Ez már a Ptk. legutóbbi újraszabályozásánál is felmerült, de akkor végül nem került rá sor – hívja fel a figyelmet a tervezett új szabályokat ismertető Ingatlannet.hu. Soron kívül Gulyás Gergely Magyar Péterről: „Időben szóltam, hogy elmebeteg”

A Polgári Törvénykönyvbe újonnan belillesztendő építményi jog arra biztosít lehetőséget, hogy a jogosult az ingatlanon vagy annak felszíne alatt épületet létesítsen vagy azt hasznosítsa. Az építményi jog kiterjed az annak alapján létesített vagy hasznosított épületre és annak alkotórészeire. Az építményi jog lehetőséget ad épület építésére vagy építtetésére, és ennek érdekében az ingatlan igénybevételére, jogosult továbbá a felépült vagy az ingatlanon már fennálló épület birtoklására, használatára és hasznainak szedésére.

Az építményi jog átruházható

Az építményi jog átruházható és jogutódlás tárgya is ehet. Az építményi jog zálogjoggal zálogszerződés alapján az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzéssel terhelhető meg. A minisztérium indoklása szerint a gazdasági növekedés gátját képezi, hogy a különféle épületek, építmények, műtárgyak, műszaki berendezések létesítésére irányuló beruházások finanszírozása megfelelő hitelbiztosíték hiányában nehézségekbe ütközik. A problémát az okozza, hogy a jövőben létesítendő épület, építmény, műtárgy nem terhelhető jelzálogjoggal, illetve azt ilyen joggal terhelhető hitelfedezetként nem fogadják el.

A minisztérium konkrét példaként említi, hogy ez jelentős akadálya a naperőművi beruházásoknak, amelyek esetében a befektetés értékét még csak nem is a beépítésre vagy telepítésre kerülő eszköz adja majd, hanem az adott földterülethez kötött erőművi engedély és hosszútávú átvételi garancia. Az építményi jog magyar jogba történő ismételt bevezetésével az ilyen beruházások finanszírozása megoldható, illetve elősegíthető lenne a minisztérium szerint. Ehhez hasonlóan a jelzálogjoggal megterhelhető építményi jog hitelbiztosítéka lehetne a közterületeket érintő építési koncessziók, a közterületeken megvalósuló, azok alatt, illetve felett tervezett építési beruházásoknak (például autópálya, alagút, híd, mélygarázs).

Az Ingatlannet.hu arra hívja fel a figyelmet, hogy az építményi jog újbóli bevezetése a minisztérium szándéka szerint ezeknek a beruházásoknak az elősegítéséhez kötődik, de ennél szélesebb körű, az egész ingatlanpiacot befolyásoló hatása lesz.

Saját javára is alapíthat

A jogszabálytervezet szerint az építményi jog határozott időre alapítható írásba foglalt szerződéssel. Az építményi jog létrejöttéhez arra is szükség van, hogy azt a jogosult javára bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba, azaz szerepeljen az ingatlan tulajdoni lapján. Építményi jogot az ingatlan tulajdonosa egyoldalú nyilatkozattal a saját javára is alapíthat.

A jogszabálytervezet szerint állami (nemzeti) vagyonra építményi jog határozott időre, de legfeljebb 35 évre alapítható, kizárólag visszterhesen, az építményi jog forgalmi értékének megfizetésével.

Az építményi jog megszűnik, ha a jogosult azt tizenöt éven át nem gyakorolja. Az épület megsemmisülése az építményi jogot nem érinti. Az építményi jog nem szűnik meg azzal, ha az építményi jogot az ingatlan tulajdonosa, vagy ha az ingatlan tulajdonjogát az építményi jog jogosultja szerzi meg. Az építményi jog jogügylettel való megszüntetéséhez a jogosultnak e jogáról való írásbeli lemondó nyilatkozata és az építményi jognak az ingatlan-nyilvántartásból való törlése szükséges.

Ha a felek másként nem állapodnak meg

Ha az építményi jogot ötven évnél hosszabb időre alapították, az a megalapításától számított ötven év elteltével megszűnik. A határozott idő vagy az ötven év eltelte előtt az építményi jogot a bíróság a tulajdonos keresete alapján megszüntetheti, ha az ingatlan tulajdonosa bizonyítja, hogy az építményi jog jogosultja az őt megillető jogok gyakorlását súlyosan megsértette vagy az őt terhelő kötelezettségeket súlyosan megszegte.

Az építményi jog fennállása alatt az e joggal terhelt ingatlan átruházása vagy megterhelése az építményi jogot nem érinti. Ez fordítva is igaz lesz: az építményi jog átruházása vagy megterhelése az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot nem érinti.

Ha a felek másként nem állapodnak meg, az ingatlannal, illetve az azon létesített épülettel kapcsolatos terheket, ideértve az épülettel kapcsolatos kárveszélyt is, az építményi jog jogosultja viseli, és őt terhelik az ingatlan és az azon létesített vagy fennálló épület használatával és hasznosításával kapcsolatos kötelezettségek is.

Az építményi jog ellenértéke

Ha az építményi jog ellenértékeként a jogosult egyösszegű vagy időszakonként visszatérő szolgáltatás (építménybér) teljesítésére köteles, ennek mértékét és esedékességét az építményi jogot alapító szerződésben kell meghatározni. Az építménybérhez való jog – a még esedékessé nem vált szolgáltatás tekintetében is – az ingatlan mindenkori tulajdonosát illeti meg.

Az építményi jog megszűnésével az ingatlannal tartósan egyesített épület az ingatlan alkotórésze marad, kivéve, ha a felek az építményi jogot alapító szerződésben az épület és a föld elváló tulajdonára vonatkozó szabályok szerint abban állapodtak meg, hogy az épület önálló ingatlanként az építményi jog jogosultjának tulajdonába kerül. Ha az építményi jog megszűnésével az épület az ingatlan alkotórésze marad, az ingatlan tulajdonosa az épület értékének megtérítésére – a felek eltérő megállapodása hiányában – nem köteles. Az önálló ingatlannak nem minősülő olyan épület tekintetében, amely az ingatlanról eltávolítható, az építményi jog jogosultja e jogának megszűnésekor az elvitel jogával élhet.

A Gazdaságfejlesztési Minisztérium jogszabálytervezete az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényt is érinti. Ez alapján a tulajdoni lapra az ingatlanhoz kapcsolódó jogok közé az építményi jog és annak jogosultjai is bejegyezhetők lesznek. Ez a jog létrejötte szempontjából egyben kötelező feltétellé is válik.